山南海绵胶 国企携3000亿入场，刀斩开老房不掉死结

5月26日，广州安居集团正式宣布启动全市的二手房收购试点，环城速以内、总价300万以下、70平以下的二手房山南海绵胶，楼龄不限，产权清晰就行，国企直接收。两天前上海刚把收购试点从三个区扩到了八个区。再往前苏州吴江、烟台也跟上了。

场由国企主的二手房收购浪潮正在全国加速铺开。

对不掉房子的人来说这是好消息，挂了半年年没人看的房子终于有人接盘了。但在兴之前有个问题：国企拿什么钱来收这些房子？收了之后做什么？这笔账不得过来？

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为什么要收

要理解国企为什么下场收二手房，得先看清楚现在的楼市卡在哪里。

截至2026年4月末，全国商品房待售面积7.78亿平米。这个数字很抽象，换个说法，相当于大约1000个故宫的占地面积。这里面有不动的新房，也有大量挂等不到买的二手房。二手房不掉带来的问题不只是着急，它卡住了整条链。

个想置换的庭，手里有套两居室想掉换套三居室。但两居室挂了半年没人看，降价两次还是不动。不掉旧房就拿不到付款，拿不到付款就买不了新房。这个庭的置换需求被冻住了。而它想买的那套新房的开发商也在等这笔钱，新房不动回款就上不来，回款上不来就不敢拿新地，土地不出去地政府的财政就跟着紧。二手房不掉→换房卡住→新房不动→房企回款难→土地财政承压。环扣环。

国企收购二手房就是冲着这个死循环来的。把你不掉的房子收了，你拿到钱去买新房，链条就通了。开发商拿到了回款，地政府能收到税和土地出让金。而国企收来的房子改造成保障租赁住房，给新市民和年轻人住。刀开死循环，各都有好处。

这不是某个城市的自发行为。2026年政府工作报告明确提出“探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购后用于保障住房”。从顶层设计到地落地，向已经定了。

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各地在怎么做

上海是早动的。今年2月启动试点，批三个区，浦东、徐汇、静安。截至5月21日已经收了523套，其中徐汇个区就收了458套。徐汇的做法很有代表，挑滨江等核心板块的房源，用“国企+房管”双重评估定价，既不让房主贱也不让国有资产流失。光接待咨询的居民就快300户，说明需求是真实的。二季度试点直接扩围到八个区，覆盖上海几乎所有核心城区。

广州紧跟着来了。5月13日南沙先出手，批30亿元收旧额度，搭配8个新房项目。5月26日广州安居集团在全市层面启动，规则很清楚，环城速内、300万以下、70平以下、两次业评估加双协商定价、交易款进银行户托管定向买新房、180天内完成置换。还配了贷款补贴，新房贷款300万以内按1补，300万以上封顶3万。

苏州吴江5月20日跟上，城投划定收购范围直接下场。烟台从今年1月1日起就开始给收购二手房做长租的企业贴息，年利率低3左右，贴息期长五年。各地的操作细节不同但逻辑是样的，国企出面收二手房，通旧买新的链条。

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钱从哪来

国企收房不是白收，得付钱。上海523套按徐汇核心板块的价格估，金额在几个亿的量。广州南沙批30亿。这些钱看起来不多，但如果扩大到全市全省甚至全国，资金需求就是另个数量了。

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钱主要有三个来源。

个是央行的保障住房再贷款3000亿元额度，利率1.75，期限年可以展期四次长用五年山南海绵胶，采用“先贷后借”模式，能带动银行配套贷款5000亿元。3000亿加5000亿计8000亿。

二个是地政府项债，据中指研究院统计，截至2月末全国28个省市已公示拟使用项债收购闲置存量土地的总金额过7700亿元，其中过3350亿元已经实际发行。

三个是保障租赁住房REITs，万能胶生产厂家国企把收来的房子做成保租房之后可以包成REITs在资本市场融资。

听起来资金渠道不少，但笔账就知道够不够。全国待售面积7.78亿平米，按平均5000元/平米估总金额接近4万亿。8000亿的再贷款加配套只能覆盖其中五分之。这不是个“全部买下来”的政策，是个“在关键节点疏通堵点”的政策。能收多少取决于资金到位的速度和各地的执行力度。

账不得过来

国企收了房子之后做什么？主要是改造成保障租赁住房出租。这就引出了个核心问题，租金收入能不能覆盖持有成本？

以广州为例。套300万的二手房，按目前广州核心城区的租售比大约在1.5到2之间，年租金收入大约4.5万到6万。贷款利率即使只有1.75，300万的年利息也要5.25万。再加上物业管理费、维修基金、空置期损失、税费，年持有成本至少在7万到8万。租金收入4.5万到6万，持有成本7万到8万，中间有个缺口。

这个缺口意味着单纯靠租金是赚不回来的。但这笔账不能只从租金回报的角度。国企收购二手房的目的不是做房东赚租金差价，是疏通链条。你的旧房被收了你才会去买新房，新房成交了开发商才能回款，开发商回款了才会去拍地，地出去了地财政才有收入。旧买新链条上产生的契税、增值税、土地出让金，这些财政收入加在起，可能远租金缺口。国企收购的账不能只看自己那段，要看整条链条。

上海中原地产分析师卢文曦说：国企以理价格收购老旧小区房源，举多赢。业主有了退出渠道、二手房流通被激活、新房置换链条被通、市中心优质房源变成了价比保租房。这不是笔简单的收支账，是笔系统账。

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对你意味着什么

如果你手里有套在政策覆盖范围内的二手房，核心城区、面积不大、挂了很久不掉，国企收购确实给了你个出手的窗口。收购价不会于市场价，但至少能成交。对于那些“不掉旧房就买不了新房”的置换族来说，这个窗口的价值不在于价格而在于确定。你终于可以把房这件事从漫长的等待变成个有时间表的流程。

如果你在等房价继续跌到底，再出手买房，这个政策的目的之就是不让市场继续跌。3月份四个线城市新房价格环比已经次止跌回升了0.2，广州和上海各涨了0.3。国企收购二手房给市场托了个底，不是说房价定会涨，但“续大幅下跌”的概率在降低。

如果你是在大城市工作的年轻人，暂时买不起房，国企收来的这些二手房改造成保障租赁住房之后就是给你住的。市中心的房子变成保租房，比起政府在远郊新建保障房，通勤时间和生活便利的差距不是点半点。上海2025年全年建设筹措了7.4万套保租房，累计已经过61万套。收购二手房会让这个数字继续增长，而且增长的部分大概率在你想住的核心城区。

不是救市，是疏通

从上海试点523套到广州全市铺开再到苏州烟台跟进，这件事进的速度比很多人预期的要快。它不是次临时的救市措施，2026年政府工作报告写进去了，央行3000亿再贷款的工具准备好了，各地的操作模式在快速迭代和复制。这是住房供给逻辑的次系统调整，从过去的“不断建新房新房”变成“存量和增量并重、盘活和新建并行”。

过去二十年楼市的主旋律是“增量开发”，拿地、建房、房、再拿地。地政府靠地赚钱，开发商靠房赚钱，整个体系围着新房转。但新房的天花板到了，房子已经够多了，7.78亿平米的待售面积就是证据。继续在远郊建新房既不掉也不解决问题。

真正需要做的是把已经建好，但卡在那里的房子流通起来，让不掉的二手房变成保障房，让冻住的置换需求释放出来，让整条链重新转动。

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